4月份政府调控力度不减,5月份更多三四线城市将面临销售压力。

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刚刚过去的4月,44个市县出台了47项调控政策。 如果加上山东、杭州、南宁等省市的专项执法,地方政府“严控”的呼声已达50多起。 4月份,不仅监管频率增加,执法力度也更强。 以“限售”政策为例。 截至4月底,已有18个城市落实了这一政策。 范围不仅限于一线城市。 济南、西安、成都、厦门、扬州、长乐等二三线城市也纷纷加入。 控制了队伍。 随着限购、限贷、限售等政策持续密集出台,调控效果在4月份开始显现,市场流动性随之下降。

具体看4月份市场成交情况,一线城市仅深圳成交量环比增长,但这主要是由于上月基数较低所致。 深圳4月成交量仍同比下降24%; 初步统计,二线城市成交量环比大幅下降。 从数据来看,厦门、长沙、天津等典型城市成交量环比均下降40%以上。 大部分二线城市成交量环比下降。 仅合肥、沉阳成交量环比增幅超过10%。 二手房市场持续降温,月内北京、上海、杭州等地挂牌量和价格均有不同程度调整。 以上海为例,4月份二手房均价较2月份下降约1500元/平方米。 调整原因与“限购、限贷、限售”密不可分。 这些调控政策对二手房市场产生了直接影响。 4月份,二手房市场延续一季度的颓势,二手房的持续低迷也逐渐影响了一手房市场。

三四线城市方面,常州、东莞等部分城市成交量居高不下,但地方政府也表明了高压调控的决心。 以常州为例,为了防止市场过热,当地政府于月初出台了“两年限购”新政策。 4月份常州成交量达到68万平方米,环比增长6%。 环比涨幅控制在较小幅度。 里面。

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土地市场方面,4月份土地成交205宗,环比下降22%。 成交面积2056万平方米,环比下降17%,平均溢价率为39%,环比下降10个百分点。 不过,从具体地块来看,土地拍卖的热度似乎仍在持续。 例如,无锡出售第一块“彩票”土地,万科在广州拿下两块50%自有土地,北京自有地块名义底价也有所上涨。 超限自住住房等。不过,目前土地拍卖的火爆,主要还是得益于“底部支持”政策。 由于大部分热点城市都对地价设定了“上限”,短期内调控的影响尚未显现。

最后,我对接下来的市场走势有五点判断:

1、从总体政策看,5月政策力度有所减弱,但重在“落地”。 少数成交数据依然良好的城市(如重庆、东莞)可能会继续出台政策。

2、对政策较为敏感的二手房市场,短期走势将继续低迷,挂牌量和成交量将进一步减少。

3、政策对一手房的影响将逐步显现,供需规模反弹的可能性不大。

4、随着调控进一步蔓延升级,更多三四线城市将面临销售压力。

5、未来土地拍卖市场将进一步分化。 考虑到市场、货币政策等多方面原因,房企在土地拍卖市场的出手将会更加谨慎。

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